Apakah PPAT Dapat Periksa Keaslian Sertifikat Tanah? Transaksi jual beli properti, baik itu tanah kosong maupun bangunan rumah, adalah keputusan finansial besar yang sering kali menyita emosi dan pikiran. Salah satu ketakutan terbesar yang menghantui para pembeli adalah risiko mendapatkan sertifikat tanah palsu atau sertifikat yang sedang dalam sengketa. Di sinilah peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sering dipertanyakan oleh masyarakat awam. Apakah pejabat umum ini memiliki “kewenangan sakti” untuk menyatakan sebuah sertifikat asli atau palsu? Jawabannya adalah ya, namun dengan mekanisme dan prosedur yang telah diatur ketat oleh undang-undang, bukan sekadar penerawangan fisik semata.
Kewajiban Mutlak Pengecekan Sertifikat Tanah Sebelum Pembuatan Akta
Perlu dipahami bahwa dalam ekosistem hukum agraria di Indonesia, PPAT bukan hanya sekadar “tukang ketik” akta jual beli. Mereka adalah pejabat umum yang diberi wewenang oleh negara untuk membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah. Berdasarkan peraturan yang berlaku, seorang PPAT dilarang keras membuat Akta Jual Beli (AJB) sebelum melakukan pengecekan sertifikat (checking) ke Kantor Pertanahan (BPN) setempat.
Ini bukan sekadar opsi atau layanan tambahan, melainkan sebuah kewajiban hukum (mandatory). Pengecekan sertifikat ini bertujuan untuk memastikan kesesuaian data fisik dan data yuridis yang tertera di dokumen sertifikat yang dipegang oleh penjual dengan data yang tersimpan di dalam buku tanah di Kantor Pertanahan. PPAT bertindak sebagai jembatan resmi. Jika seorang PPAT nekat memproses pembuatan akta tanpa melakukan pengecekan terlebih dahulu, ia tidak hanya melanggar kode etik profesi, tetapi juga berpotensi terseret dalam masalah hukum pidana jika di kemudian hari sertifikat tersebut terbukti palsu atau bermasalah.
Oleh karena itu, ketika Anda menyerahkan sertifikat kepada PPAT, langkah pertama yang mereka lakukan adalah mendaftarkan permohonan pengecekan. Hasil dari pengecekan inilah yang menjadi dasar validitas transaksi. Jika BPN menyatakan “bersih”, maka transaksi bisa lanjut. Namun, jika ada catatan blokir, sita jaminan, atau ketidakcocokan data, PPAT wajib menolak pembuatan akta tersebut.
Transformasi Pengecekan Sertifikat Tanah: Dari Manual ke Sistem Digital Terintegrasi
Dahulu, proses verifikasi keaslian sertifikat dilakukan secara manual di mana staf PPAT harus datang membawa fisik sertifikat ke loket BPN. Petugas BPN kemudian akan mencocokkan dokumen tersebut dengan buku tanah di gudang arsip. Namun, di era modernisasi layanan pertanahan saat ini, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) telah menerapkan sistem Layanan Elektronik (HT-el dan Pengecekan Elektronik).
Melalui sistem Mitra PPAT, seorang PPAT kini dapat melakukan pemeriksaan keaslian sertifikat secara daring (online). PPAT akan mengunggah data sertifikat ke dalam sistem, dan sistem BPN akan memverifikasi apakah Nomor Hak Milik, NIB (Nomor Identifikasi Bidang), dan nama pemilik sesuai dengan database nasional. Keunggulan sistem ini adalah transparansi dan kecepatan.
Meskipun dilakukan secara elektronik, peran PPAT tetap krusial dalam menafsirkan hasil pengecekan tersebut kepada klien. PPAT yang berpengalaman juga biasanya memiliki kepekaan terhadap fisik sertifikat. Meskipun pemalsuan dokumen semakin canggih, PPAT sering kali bisa mendeteksi kejanggalan awal dari tekstur kertas, hologram, atau tanda tangan pejabat yang tidak lazim sebelum akhirnya memastikannya melalui sistem BPN. Jadi, kombinasi antara keahlian profesi dan akses sistem digital inilah yang menjadi benteng pengaman bagi pembeli.
Batasan Wewenang dan Pentingnya Kejujuran Penjual
Meskipun PPAT memiliki akses untuk memeriksa keaslian sertifikat, masyarakat harus memahami batasan wewenang mereka. PPAT tidak memiliki otoritas untuk menyatakan sebuah sertifikat “Asli” atau “Palsu” secara sepihak di luar hasil pengecekan BPN. Otoritas tunggal yang berhak menyatakan keabsahan data tanah adalah Badan Pertanahan Nasional (BPN). PPAT hanya memfasilitasi proses validasi tersebut.
Selain itu, sistem pengecekan sertifikat mendeteksi data yuridis, namun tidak selalu bisa mendeteksi sengketa fisik di lapangan secara real-time jika sengketa tersebut belum didaftarkan ke BPN. Misalnya, tanah tersebut sedang dikuasai oleh pihak lain secara ilegal namun belum ada gugatan masuk. Oleh karena itu, selain mengandalkan pengecekan administratif oleh PPAT, pembeli juga sangat disarankan untuk melakukan cek fisik ke lokasi tanah dan memastikan batas-batas tanah serta penguasaan fisiknya (kroscek dengan RT/RW setempat).
Kejujuran penjual juga menjadi faktor vital. PPAT bekerja berdasarkan dokumen yang diserahkan. Jika dokumen tersebut merupakan hasil kejahatan canggih yang bahkan bisa menembus sistem administrasi awal, maka penyelesaiannya akan beralih ke ranah pengadilan. Namun, kasus seperti ini sangat jarang terjadi jika prosedur pengecekan standar melalui PPAT dijalankan dengan disiplin.
Kesimpulan
Dapat disimpulkan bahwa PPAT tidak hanya “dapat”, tetapi “wajib” memeriksa keaslian sertifikat tanah sebelum memproses akta peralihan hak. Melalui mekanisme pengecekan sertifikat (checking) yang kini terintegrasi secara elektronik dengan BPN, PPAT menjadi garda terdepan dalam menyaring sertifikat palsu atau bermasalah. Bagi masyarakat yang hendak membeli properti, jangan pernah mendesak PPAT untuk mempercepat proses dengan melewati tahapan pengecekan ini demi menghemat waktu atau biaya. Biaya dan waktu yang dikeluarkan untuk pengecekan sertifikat adalah investasi keamanan yang sangat murah dibandingkan risiko kehilangan aset bernilai miliaran rupiah akibat sertifikat bodong di kemudian hari.
